Немного об участках

 1. Земельный участок и права на него
О земельном налоге см. раздел Налоги для физических лиц.
Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Земельный участок является недвижимым имуществом. Документы, определяющие территориальные границы земельного участка, выдаются территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра).
Участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, называется делимым. Если на самостоятельные части (с учетом минимального размера) его разделить нельзя, он называется неделимым.
Для надежного закрепления границ участка на местности должны быть установлены межевые знаки, в качестве которых могут служить специально оформленные точки границы участка или другие объекты.
Право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в его границах поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, а также лес и растения. Оно может быть передано (по договору купли-продажи, мены, дарения и т.п.), а также завещано и унаследовано.
Только обладание земельным участком на праве собственности предполагает возможность в полном объеме и по своему усмотрению осуществлять права владения, пользования и распоряжения земельным участком, все иные права на землю предполагают некоторые ограничения. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (государством или муниципальным образованием).
Если гражданину до вступления в силу Земельного Кодекса РФ было предоставлено право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, он может безвозмездно оформить право собственности на этот участок.
Если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса РФ, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным на праве собственности.
По договору купли-продажи жилого дома или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности передаются права на земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования.
Согласно Земельному кодексу РФ, все объекты, прочно связанные с земельным участком, следуют судьбе участка, т.е. запрещена раздельная передача прав собственности на участок и на строения на нем, когда они принадлежат одному и тому же лицу (за исключением отдельных случаев, предусмотренных законом). Размер доли в праве собственности на землю пропорционален доле в праве собственности на строение, находящееся на участке.
Однако, если часть строения невозможно выделить в натуре вместе с частью участка, ее можно продать (либо другим способом передать права собственности на нее) без земельного участка. Кроме того, разрешено совершать сделки по отчуждению строения без земли, если земельный участок изъят из оборота.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования участком, установленным законом или договором. При покупке такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Земельный кодекс РФ не предусматривает передачу гражданам земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование или в пожизненное наследуемое владение. Если участок был передан до введения в действие Земельного кодекса, то граждане сохраняют свои права на него без права распоряжения этим участком (за исключением права пожизненного наследуемого владения).
Право пожизненного наследуемого владения может быть передано по наследству по общим правилам наследования. Государственная регистрация перехода права проводится на основании свидетельства о праве на наследство. Если наследников несколько, а земельный участок является неделимым, то право пожизненного наследуемого владения переходит к тому из них, кто имеет преимущественное право на наследование участка за счет своей наследственной доли, а остальным выплачивается компенсация. Пользователь может возводить на участке здания и сооружения, которые будут являться его собственностью. Граждане, которым были предоставлены земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки в любые сроки, за исключением установленных федеральным законом случаев, когда такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.
С момента государственной регистрации права собственности на земельный участок право постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения прекращается.
Права на земельные участки и сделки с ними подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Он содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества (в том числе земельные участки), данные о них и сведения о правообладателях.
Сведения о зарегистрированных правах на земельные участки являются открытыми: любое лицо (физическое или юридическое) может получить информацию о правах на любые земельные участки.
Куда обратиться
Для этого необходимо, предъявив документ, удостоверяющий личность, обратиться с письменным заявлением в орган государственной регистрации по месту нахождения участка.

В течение 5 рабочих дней со дня обращения заявителю предоставят (за плату) выписку из ЕГРП или мотивированный отказ, который можно обжаловать в суд. Выписка должна содержать:
- описание земельного участка (адрес, площадь);
- зарегистрированные права на него;
- ограничения (обременения) этих прав;
- сведения об известных на момент выписки притязаниях на права на участок;
- заявленные в судебном порядке права требования в отношении него.

Ограниченному кругу лиц могут предоставляться:
- сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об ограничениях или обременениях, которые предоставляются без ограничений);
- обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости;
- выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости;
- информация о дееспособности правообладателя.

К этому кругу лиц относятся:
- сам правообладатель (или лицо, имеющее доверенность от него);
- наследники;
- налоговые органы;
- суды;
- ряд других официальных органов.

2. Кадастровый учет объектов недвижимости
Идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру.
Кадастровые номера присваиваются органом кадастрового учета (Росреестром). Каждый земельный участок, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории России кадастровый номер. Государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация участков, в результате чего каждый из них получает уникальные характеристики, позволяющие однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. В частности, наряду с кадастровым номером кадастр содержит следующие сведения:
- описание местоположения границ земельного участка;
- его площадь;
- категория земель, к которой он отнесен;
- кадастровые номера расположенных в его пределах зданий;
- сведения о вещных правах на земельный участок и об их ограничениях (обременениях);
- сведения о кадастровой стоимости земельного участка, в том числе дата утверждения результатов ее определения;
- сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка;
- почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта недвижимости или с лицом, обладающим участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.
Примечание. Государственный кадастр недвижимости создается с 1 марта 2008 г. Государственный кадастровый учет (или государственный учет) объектов недвижимости, осуществленный в установленном порядке до 1 марта 2008 г. признается юридически действительным, и такие объекты считаются учтенными объектами недвижимости. При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены условные номера, также считаются учтенными объектами недвижимости.
С заявлением о кадастровом учете и необходимыми документами заявитель или его представитель обращаются в орган кадастрового учета непосредственно либо через многофункциональный центр. Заявление можно отправить по почте с описью вложения и с уведомлением о вручении.

Общедоступные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются по запросам любых лиц по почте и Интернету.
Территориальные органы Росреестра по письменному заявлению бесплатно предоставляют владельцам участков сведения об их кадастровой стоимости для целей налогообложения. Эти сведения также размещаются на официальном сайте Росреестра в сети Интернет (www.rosreestr.ru).

3. Дачи, сады, огороды
Куда обратиться?

Обеспечением граждан садовыми, огородными и дачными земельными участками занимаются органы местного самоуправления по месту жительства граждан. Эти органы ведут регистрацию и учет заявлений граждан. Очередность предоставления садовых, огородных или дачных земельных участков определяется на основании регистрации соответствующих заявлений.

На территории муниципального образования в соответствии с законодательством могут быть выделены зоны, в которых не предоставляются садовые, огородные и дачные земельные участки или ограничиваются права на их использование (особо охраняемые природные территории, территории с зарегистрированными залежами полезных ископаемых, особо ценные сельскохозяйственные угодья, резервные территории развития городских и других поселений, территории с развитыми карстовыми, оползневыми, селевыми и другими природными процессами, представляющими угрозу жизни или здоровью граждан, угрозу сохранности их имущества).
Списки граждан, подавших заявление о предоставлении садового, огородного или дачного земельного участка, и изменения в этих списках утверждаются органом местного самоуправления и доводятся до сведения заинтересованных граждан. Граждане, имеющие преимущественное право на получение садовых, огородных или дачных земельных участков, включаются в отдельный список.
Наличие у гражданина на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или бессрочного (постоянного) пользования садового, огородного или дачного земельного участка является основанием для отказа в предоставлении такого участка, если предоставление приведет к превышению установленных предельных норм предоставления земельных участков или если гражданин совершил сделку по отчуждению предоставленного ранее бесплатно земельного участка. Гражданин вправе в судебном порядке обжаловать решение об отказе в предоставлении земельного участка.
Садовый земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).
Примечание. Конституционный Суд РФ признал запрет на регистрацию граждан по месту жительства в пригодном для постоянного проживания строении, расположенном на садовом земельном участке, находящемся на землях населенных пунктов, не соответствующим Конституции РФ. Эта норма подлежит изменению. А пока признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение.

Огородный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля (с правом или без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений и сооружений в зависимости от разрешенного использования земельного участка).
Дачный земельный участок - земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля).

4. Садоводческие, огороднические и дачные объединения граждан
Садоводческое, огородническое или дачное товарищество, кооператив, партнерство - некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства. Численность членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения должна быть не менее чем 3 человека. Учредительным документом садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения является устав, утвержденный общим собранием учредителей некоммерческого объединения. Объединение должно пройти государственную регистрацию, предусмотренную для юридических лиц.
Членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества (садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого партнерства) могут быть граждане РФ, достигшие возраста 18 лет и имеющие земельные участки в границах такого товарищества (партнерства).
Членами садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива могут быть граждане РФ, достигшие возраста 16 лет и имеющие земельные участки в границах такого кооператива.
Членами объединения могут стать также наследники членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, в том числе малолетние и несовершеннолетние, а также лица, к которым перешли права на земельные участки в результате дарения или иных сделок с земельными участками.
Иностранные граждане и лица без гражданства могут стать членами садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений, если земельные участки им предоставляются на праве аренды или срочного пользования.
Необходимые документы

Вступающие в объединение лица принимаются в его члены общим собранием членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. Каждому члену объединения в течение 3 месяцев со дня приема правление обязано выдать членскую книжку или другой заменяющий ее документ.

Член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения имеет право:
- избирать и быть избранным в органы управления таким объединением и его орган контроля;
- получать информацию о деятельности органов управления объединением;
- самостоятельно хозяйствовать на своем земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием;
- осуществлять строительство и перестройку жилого строения, хозяйственных строений и сооружений - на садовом земельном участке; жилого строения или жилого дома, хозяйственных строений и сооружений - на дачном земельном участке; некапитальных жилых строений, хозяйственных строений и сооружений - на огородном земельном участке;
- распоряжаться своим земельным участком и иным имуществом в случаях, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте;
- при отчуждении садового, огородного или дачного земельного участка одновременно отчуждать приобретателю долю имущества общего пользования в составе садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества в размере целевых взносов; имущественный пай в размере паевого взноса, за исключением той части, которая включена в неделимый фонд; здания, строения, сооружения, плодовые культуры;
- при ликвидации садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения получать причитающуюся долю имущества общего пользования;
- обращаться в суд о признании недействительными нарушающих его права и законные интересы решений общего собрания членов объединения, а также решений правления и иных органов такого объединения;
- добровольно выходить из садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения с одновременным заключением с таким объединением договора о порядке пользования и эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования;
- осуществлять иные не запрещенные законодательством действия.

Член объединения обязан:
- нести бремя содержания земельного участка и бремя ответственности за нарушение законодательства;
- нести субсидиарную ответственность по обязательствам садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов такого кооператива;
- использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, не наносить ущерб земле как природному и хозяйственному объекту;
- не нарушать права других членов такого объединения;
- соблюдать агротехнические требования, установленные режимы, ограничения, обременения и сервитуты;
- своевременно уплачивать членские и иные взносы, налоги и платежи;
- в течение 3 лет освоить земельный участок, если иной срок не установлен земельным законодательством;
- соблюдать градостроительные, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные требования;
- участвовать в мероприятиях, проводимых объединением;
- участвовать в общих собраниях членов объединения;
- выполнять решения общего собрания членов такого объединения или собрания уполномоченных и решения правления такого объединения;
- соблюдать иные установленные законами и уставом такого объединения требования.

Органами управления садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением являются общее собрание его членов, правление такого объединения, председатель его правления. Общее собрание членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения является высшим органом управления такого объединения. Правление объединения избирается общим собранием прямым тайным голосованием из числа его членов на два года. Вопрос о досрочном переизбрании членов правления может быть поставлен по требованию не менее чем одной трети членов объединения. Правление садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения возглавляет председатель правления, избранный из числа членов правления на два года. Полномочия председателя правления определяются законом и уставом объединения.
Протоколы общих собраний членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения подписывают председатель и секретарь собрания, протоколы заверяются печатью и хранятся в его делах постоянно.
В садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом объединении имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким объединением за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов. Имущество общего пользования, приобретенное или созданное за счет средств специального фонда, образованного по решению общего собрания садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, является собственностью такого объединения как юридического лица. Специальный фонд составляют вступительные и членские взносы членов объединения, доходы от его хозяйственной деятельности, а также прочие поступления.
Граждане вправе вести садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке. Если они ведут такое хозяйство в индивидуальном порядке на территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, они вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения за плату на условиях договоров, заключенных с таким объединением в письменной форме.
В случае неуплаты установленных договорами взносов за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования объединения на основании решения правления либо общего собрания его членов граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке, лишаются права пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения. Неплатежи за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения взыскиваются в судебном порядке.
Граждане, ведущие хозяйство в индивидуальном порядке, в свою очередь, могут обжаловать в суд решения правления объединения либо общего собрания его членов об отказе в заключении договоров о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования такого объединения.
Размер платы за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения для граждан, ведущих садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке, при условии внесения ими взносов на приобретение (создание) указанного имущества не может превышать размер платы за пользование указанным имуществом для членов такого объединения.

5. Сделки с земельными участками
5.1 Общие положения о сделках с землей
Сделки с земельными участками могут совершать только дееспособные граждане (достигшие 18 лет, не лишенные судом дееспособности и не ограниченные в ней). В противном случае сделка может быть оспорена в суде и признана незаконной. Если сделка осуществляется через представителей, они также должны быть дееспособными и иметь полномочия на ее совершение.
При заключении земельной сделки должны быть соблюдены следующие условия:
- она должна быть оформлена в виде купчей, подлежащей государственной регистрации;
- должна быть соблюдена установленная процедура ее оформления;
- должны быть документально отражены ситуационный план земельного участка, данные о его границах, размерах, технологических, экологических и инженерно-геологических условиях и др.;
- должно быть учтено (по требованию любой из сторон) в качестве существенного условия сделки состояние участка в момент продажи; порядок передачи проданного участка и т.д.
- в качестве объекта продажи не должны фигурировать:
- земли общего пользования населенных пунктов;
- земли заповедников, памятников природы, национальных природных и дендрологических парков, ботанических садов;
- зараженные опасными веществами и подверженные биологическому заражению;
- предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр;
- земельные участки, находящиеся во временном пользовании,
- и другие.

Согласно ЗК РФ все объекты, прочно связанные с земельным участком, следуют судьбе участка, т.е. запрещена раздельная передача прав собственности на участок и на строения на нем, когда они принадлежат одному и тому же лицу (за исключением отдельных случаев, предусмотренных законом). Размер доли в праве собственности на землю пропорционален доле в праве собственности на строение, находящееся на участке.
Однако, если часть строения невозможно выделить в натуре вместе с частью участка, ее можно продать (либо другим способом передать права собственности на нее) без земельного участка. Кроме того, разрешено совершать сделки по отчуждению строения без земли, если земельный участок изъят из оборота.
Объект недвижимости, находящийся на ограниченном в обороте земельном участке, может быть отчужден вместе с участком, если закон допускает передачу его в частную собственность.
Сделки купли-продажи и аренды земли подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

5.2 Приватизация садовых, огородных и дачных земельных участков
Садоводам, огородникам, дачникам и их садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям, получившим земельные участки из государственных и муниципальных земель на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования, не может быть отказано в приватизации таких земельных участков, за исключением установленных федеральными законами случаев запрета на передачу земельных участков в частную собственность.
Приватизация садовых, огородных и дачных земельных участков может осуществляться за плату или бесплатно в соответствии с законами и иными нормативными правовыми актами.
На общем собрании членов садоводческого (огороднического, дачного) некоммерческого объединения (либо на собрании уполномоченных) принимается решение о приобретении земли в общее пользование (в собственность объединения либо в общую совместную собственность его членов) и создается комиссия по подготовке материалов для приватизации садовых (огородных, дачных) земельных участков.
Комиссия организует сбор заявлений от членов объединения о приватизации садовых, огородных и дачных земельных участков и проводит с привлечением в соответствии с договором специализированной землеустроительной организации или иного имеющего соответствующую лицензию юридического лица инвентаризацию земель такого объединения.
Члены объединения подают заявления о приватизации с указанием размеров участка и права, на котором они хотели бы его переоформить (например в собственность одного гражданина, в общую совместную собственность супругов или в общую долевую собственность).
После инвентаризации земли и решения спорных вопросов о границах участков общее собрание принимает решение о ходатайстве перед органами местного самоуправления о закреплении земель общего пользования за объединением, а садовых участков - за конкретными гражданами. Решение о приватизации должно быть принято в месячный срок со дня подачи заявления. Оно является основанием для выдачи свидетельств, удостоверяющих права на землю.
Членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения документы выдает его правление, которое получает их в учреждениях юстиции по осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по доверенностям членов такого объединения.
Граждане вправе приватизировать закрепленные за ними садовые, огородные и дачные земельные участки и в индивидуальном порядке. Споры о границах участков рассматриваются органом местного самоуправления или в суде.
Для физических лиц срок оформления права собственности на земельные участки, ранее предоставленные им в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение, не ограничен.
Необходимые документы

Основанием для государственной регистрации права собственности являются:
- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- свидетельства о праве на наследство;
- вступившие в законную силу судебные акты;
- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
- иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Участок должен быть зарегистрирован и в том случае, если:
- сведения о площади земельного участка, содержащиеся в правоустанавливающем документе, не соответствуют данным кадастрового плана (паспорта) такого земельного участка;
- кадастровый план (паспорт) земельного участка не содержит сведений о земельном участке в полном объеме, в том числе сведений о местоположении границ земельного участка, либо в паспорте указано, что эти сведения нуждаются в уточнении (площадь земельного участка ориентировочная, сведения о земельном участке не позволяют однозначно определить его в качестве индивидуально-определенной вещи).

Лишь в том случае, когда земельный участок в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность, право собственности на него зарегистрировано не будет.
Куда обратиться?

Заявление со всеми необходимыми документами и квитанцией об уплате государственной пошлины (200 руб.) направляется в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
Заявление и иные необходимые для регистрации документы могут быть представлены заявителем лично или через многофункциональный центр. Подать заявление можно одновременно с заявлением о государственном кадастровом учете.

Регистрация права собственности и выдача свидетельства производится в месячный срок.

5.3 Купля-продажа земельных участков
Предметом купли-продажи могут быть только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет.
В договоре продажи недвижимости (в том числе земельного участка) должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.
Необходимые документы

В отношении земельного участка такие данные содержатся в кадастровом паспорте (плане), который требуется представить в качестве приложения к договору купли-продажи при его государственной регистрации.
При купле-продаже гражданами Российской Федерации земельных участков или их частей для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства другим гражданам Российской Федерации паспорт (план) участка должен отвечать следующим требованиям.
План должен быть составлен в общегосударственной системе координат. С разрешения комитетов по земельным ресурсам и землеустройству субъектов Российской Федерации допускается составлять план участка в местной системе координат, единой для населенного пункта, дачного поселка, садоводческого товарищества.
На плане должны быть отмечены:
- пункты государственной геодезической сети;
- межевые знаки (направления на них, если они расположены за пределами участка);
- жилые и хозяйственные постройки (с указанием их этажности и материала, из которого они изготовлены);
- инженерные сети (электролинии, газопровод, водопровод и т.п.), если они являются объектами права собственности иных физических или юридических лиц;
- границы частей участка (с ограничениями в использовании земель, обремененные правами других лиц).

Договор купли-продажи земельного участка должен быть заключен в форме единого документа, подписанного обеими сторонами. Если форма договора не соблюдена, он будет признан недействительным.
Покупатель становится собственником приобретенного земельного участка только после государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Если одна из сторон уклоняется от регистрации, решение о ней может быть вынесено судом (в этом случае уклоняющаяся сторона должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации).
Закон не требует нотариального удостоверения договора купли-продажи земельного участка, однако оно может быть совершено по обоюдному желанию сторон.
Роскомземом утвержден типовой договор купли-продажи земельного участка.
В договоре купли-продажи земельного участка обязательно должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, в том числе данные об объектах недвижимости:
- местоположение (почтовый адрес);
- кадастровый номер;
- размещенные на нем объекты недвижимости (при наличии);
- площадь участка;
- целевое назначение категории земли, в составе которой находится участок;
- в чьем ведении находится земля;
- цель использования участка;
- цена участка;
Примечание. Относится к существенным условием договора. Если в договоре нет согласованного сторонами условия о цене земельного участка, он считается незаключенным. Цена участка не может быть меньше его кадастровой стоимости.

- цена сооружения, находящегося на участке (включает цену передаваемой с ним пропорциональной части земли или права на нее).

Доход, полученный при продаже недвижимого имущества, подлежит налогообложению - см. раздел Налоги - Налог на доходы физических лиц (НДФЛ, подоходный налог) - Налоговая база и ставки налога. Возможность получения налоговых вычетов возникает при продаже не любых объектов недвижимости. Так, вычет предоставляется при продаже земельного участка, жилого дома, дачи или садового домика. Другие постройки, например гараж или сарай, не включены в перечень объектов, продажа которых дает право на получение налогового вычета (подробнее об этом см. раздел Налоги - Имущественные налоговые вычеты). Следует обращать внимание на то, чтобы в договоре купли-продажи цены на все объекты недвижимости были указаны раздельно. В противном случае получение имущественного налогового вычета может оказаться проблематичным.
Участок передается по подписанному продавцом и покупателем передаточному акту (иному документу). Если недостатки земельного участка не были оговорены продавцом заранее, покупатель вправе по своему выбору потребовать от него соразмерного уменьшения цены, либо безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; либо возмещения своих расходов на устранение этих недостатков. Обнаружив неустранимые недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени (либо выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения), покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной им суммы.
При заключении договора продавец обязан предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на участок. В противном случае покупатель вправе требовать уменьшения цены либо расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков.
Недействительными признаются следующие условия договора:
- право продавца обратно выкупить земельный участок;
- ограничение права покупателя распоряжаться земельным участком;
- положения, ограничивающие ответственность продавца при предъявлении прав на участок третьими лицами.

5.4 Залог (ипотека) земельного участка
См. также разделы Деньги и банки - Залог, ипотека, Дом - Кредиты при строительстве и покупке жилья (ипотека).
Один из способов обеспечения исполнения обязательств (чаще всего по кредиту) - залог, т.е. предоставление кредитору преимущественного права обращать взыскание на принадлежащий должнику имущество в случае неисполнения обязательств по долгу. Залог недвижимого имущества (в том числе земельного участка) - ипотека. Заложить земельный участок может только лицо, имеющее право его отчуждать.
Залогодателем может быть или сам должник, или лицо, не участвующее в его обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, ограничивается лишь его право распоряжаться заложенным имуществом.
Если кредитным договором (договором займа) предусмотрена выплата процентов, ипотека, обеспечивающая исполнение договора, обеспечивает также и уплату процентов.
Не допускается ипотека земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, а также земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного субъектом РФ и органом местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Не допускается и залог земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении.
Ипотека на участок, находящийся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из собственников в праве собственности), может быть установлена с письменного согласия на это всех его собственников. Участник общей долевой собственности на земельный участок может заложить свою долю без согласия других собственников.
Право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. Право с определенным сроком действия может быть предметом залога только до истечения срока его действия.
При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, если в договоре не предусмотрено иное условие - о том, что залог на здания не распространяется. При наличии в договоре такого условия залогодатель в случае обращения взыскания на заложенный земельный участок сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той его частью, которая необходима для использования здания или сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования этой частью участка определяются соглашением залогодателя с залогодержателем, а в случае спора - судом.
Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находятся здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его продаже к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель.
Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Он должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимостью.
В договоре об ипотеке земельного участка должны быть указаны:
- предмет ипотеки;
- его оценка;
Примечание. Оценка производится профессиональным оценщиком обязательно в денежном выражении. Она не может быть ниже кадастровой стоимости (нормативной цены земли).

- размер, основания возникновения и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
- местоположение участка;
- его кадастровый номер;
- размещенные на нем объекты недвижимости (если имеются);
- площадь участка;
- целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок;
- в чьем ведении находятся земли;
- цель использования участка;
- право собственности, принадлежащее залогодателю;
- наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право.

Такие же сведения должен содержать договор залога для арендованного земельного участка (обязательно должен быть указан также срок аренды).
При заключении договора залогодатель обязан письменно предупредить залогодержателя обо всех известных ему правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах залога, аренды, сервитутах и других правах). Если к залогодателю будут предъявлены другими лицами требования о признании за ними права собственности или иных прав на заложенный земельный участок, он обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя. Если он этого не сделает, залогодержатель может потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора.
Условия договора об ипотеке, ограничивающие право залогодателя пользоваться заложенным участком, считаются ничтожными. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы (залогодержатель не приобретает на них прав, если иное не предусмотрено договором). Залогодатель вправе также без согласия залогодержателя возводить на участке сооружения (если иное не предусмотрено договором), на которые право залога не распространяется, и распоряжаться ими по своему усмотрению. Однако, если строительство на заложенном участке может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю, он вправе потребовать изменения договора (в том числе путем распространения ипотеки на возведенное сооружение).
Залогодатель обязан застраховать участок в полной стоимости за свой счет от рисков утраты и повреждения (если в договоре не указаны иные условия страхования), а если полная стоимость участка превышает размер обязательства - на сумму не ниже этого обязательства. Договор страхования должен быть заключен в пользу залогодержателя, если иное не оговорено в самом договоре. Кроме того, залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке (если иное не предусмотрено в договоре).
При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, обязанности принимать меры по его сохранению, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.
Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.
Залогодатель обязан получить согласие залогодержателя (если иное не предусмотрено договором), если собирается заложенный участок продать, подарить, обменять, внести в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива. Согласия залогодержателя не требуется при завещании заложенного имущества. Любые условия договора, ограничивающие это право залогодателя, будут признаны ничтожными.
Ипотека сохраняется при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу, которое становится на место залогодателя и несет все его обязанности, включая и те, которые не были им выполнены надлежащим образом. Освободиться от таких обязанностей новый залогодатель может лишь по соглашению с залогодержателем.
Без согласия залогодержателя залогодатель вправе сдавать заложенный участок в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с третьим лицом предоставлять ему право ограниченного пользования участком (сервитут). Однако срок, на который участок предоставляется в пользование, не должен при этом превышать срока обязательства, а цели пользования должны соответствовать целевому назначению земли.
При обращении взыскания на заложенный участок все права пользования участком, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя, прекращаются с момента вступления в силу решения суда о взыскании (либо с момента нотариального удостоверения соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания).
Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Обращение взыскания не допускается, если допущенные должником нарушения крайне незначительны и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, а именно:
- сумма неисполненного обязательства составляет менее, чем 5% от размера стоимости заложенного имущества;
- период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее, чем 3 месяца.

Обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, т.е. при нарушении сроков внесения платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, редшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже если каждая просрочка незначительна.
Удовлетворение требований залогодержателя без обращения в суд не допускается, если:
- заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества;
- имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким созалогодержателям;
- залогодатель признан безвестно отсутствующим;
- законом установлены иные случаи.

Суд вправе отсрочить взыскание на срок до одного года (если залог не связан с занятием гражданином-залогодателем предпринимательской деятельностью).
Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по договору и не освобождает должника от обязанности по возмещению убытков кредитора, возросших за время отсрочки, а также положенных ему процентов и неустойки. Если до окончания отсрочки должник удовлетворит требования кредитора, суд по его заявлению отменит решение об обращении взыскания.
В соглашении о внесудебном удовлетворении требований стороны могут договориться о продаже заложенного участка на публичных торгах. Законом не предусмотрена возможность приобретения залогодержателем заложенного земельного участка (исключение - если залогодатель является индивидуальным предпринимателем и залог является обеспечением обязательств, связанных с его предпринимательской деятельностью).
После судебного взыскания продажа недвижимого имущества должника (земельного участка) осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона. Если имущество не будет реализовано в двухмесячный срок, взыскателю предоставляется право оставить это имущество за собой.

5.5 Дарение земельного участка
Собственники земельных участков имеют право подарить земельный участок (или его часть), т.е. безвозмездно передать (или взять на себя обязательство такой передачи) имущество, без требования какого-либо встречного удовлетворения от одаряемого. Если в договоре содержится такое условие (о встречном требовании), он считается притворной сделкой (под видом договора дарения, т.е. безвозмездной передачи имущества, заключен договор мены, купли-продажи и т.п.) и признается ничтожным. Договор дарения земельного участка должен заключаться в письменной форме. Закон не требует обязательного нотариального удостоверения дарения. Договоры дарения, заключаемые после 1 марта 2013 г., не подлежат государственной регистрации. Регистрируется только переход права собственности на земельный участок.
Договор может содержать обещание дарения в будущем. Однако договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. К такого рода дарению применяются правила гражданского законодательства о наследовании - см. раздел Наследование. Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения также ничтожно.
Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него, после чего договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения был заключен в письменной форме, отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. Если договор дарения был уже зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации. Если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель земельного участка вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.
Закон предусматривает возможность отмены дарения и возврата дара, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае, если одаряемый совершил умышленное убийство дарителя, право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам убитого.
В договоре может быть оговорено право отменить дар в случае, если даритель переживет одаряемого.
Роскомзем рекомендовал типовой договор дарения земельного участка.
В договоре должны быть указаны индивидуальные признаки участка:
- кадастровый номер;
- площадь;
- целевое назначение земель, в составе которых он находится;
- цель использования земельного участка;
- размещенные на нем объекты недвижимости с указанием их принадлежности.

К договору должен быть приложен план (чертеж) земельного участка.
При заключении договора даритель обязан проинформировать одаряемого и включить в договор данные о:
- наличии и характере земельных споров по поводу участков или об их отсутствии;
- наличии сервитутов;
- передаче участка (его части) в аренду третьему лицу;
- передаче участка (его части) в залог;
- отсутствии других прав и претензий, о которых стороны не могли не знать в момент заключения договора;
- отсутствии (наличии) ареста участка.

Вместе с правом собственности на участок одаряемый принимает на себя обязательство соблюдать права третьих лиц, вытекающие из сервитутов и заключенных дарителем договоров.
Не разрешается дарение земельных участков:
- от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями (см. раздел Гражданское право - Представительство);
- работникам образовательных, медицинских организаций, организаций для детей-сирот и других аналогичных организаций, содержащимися или воспитывающимися в них гражданами, супругами и родственниками этих граждан;
- государственным и муниципальным служащим (в связи с их должностным положением или с исполнением ими служебных обязанностей).

Подарить можно и по доверенности. Доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна.

5.6 Мена земельными участками
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар (в данном случае - земельный участок) в обмен на другой. При этом осуществляется переход права собственности на них, каждая из сторон выступает в качестве покупателя соответствующего участка.
К договорам мены применяются те же правила, что и к договорам купли-продажи земельных участков, за исключением некоторых отличий. По смыслу мены участки считаются равноценными, но договор мены может предусматривать и другое. Если обмениваются неравноценные земельные участки, то владелец участка с более низкой ценой компенсирует разницу (до или после передачи).
Обмен земельных участков может быть совершен не одновременно - сначала участок может передать одна сторона, затем - другая (согласно условиям договора). Право собственности при этом переходит к каждой из сторон одновременно - после того, как переданы оба участка.
После исполнения обязательств по договору мены земельных участков переход права собственности на них подлежит государственной регистрации.
Участки должны быть свободны от каких-либо прав третьих лиц, за исключением случая, когда есть согласие одной из сторон принять товар, обремененный правами третьих лиц. В противном случае виновная сторона должна не только возместить другой стороне причиненные убытки, но и возвратить полученный в обмен земельный участок.
Роскомзем рекомендовал типовой договор мены земельного участка.
В договоре должны быть указаны индивидуальные признаки участков:
- кадастровые номера;
- площадь;
- целевое назначение земель, в составе которых они находятся;
- цель использования земельных участков;
- размещенные на них объекты недвижимости с указанием их принадлежности.

Обязательным условием является оценка земельных участков в соответствии с кадастровой стоимостью земельного участка (нормативной ценой земли) согласно прилагаемым к договору актам, а также объектов недвижимости на земельных участках согласно прилагаемым к договору сводным ведомостям оценки строений, помещений и сооружений.
При заключении договора стороны обязаны проинформировать друг друга и отразить в договоре данные о:
- наличии и характере земельных споров по поводу участков или об их отсутствии;
- наличии сервитутов (см. главу Сервитуты);
- передаче участка (его части) в аренду третьему лицу;
- передаче участка (его части) в залог;
- отсутствии других прав и претензий, о которых стороны не могли не знать в момент заключения договора;
- отсутствии (наличии) ареста участка.

Стороны вместе с правом собственности принимают на себя обязательство соблюдать права третьих лиц, вытекающие из установленных сервитутов и заключенных другой стороной договоров.
К договору, как правило, прилагаются:
- планы или чертежи границ участков с указанием границ земель, обремененных правами других лиц (и содержания этих прав), отнесенных к природоохранным, рекреационным, историко-культурным территориям, а также границ санитарно-защитных, технологических и других зон, ограничивающих право собственника;
- акты установления кадастровой стоимости земельного участка, выданные районными (городскими) земельными комитетами;
- сводные ведомости оценки расположенных на участках сооружений (при включении их в предмет договора);
- требования залогодержателя по задолженности (если хотя бы один из участков передан в залог);
- копии договоров аренды или залога (при наличии).

5.7 Рента и пожизненное содержание с иждивением
По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.
При заключении такого договора допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.
Рента является договором, для которого установлена обязательность его нотариального удостоверения.
Если участок передается бесплатно, предполагается, что рента является эквивалентом переданного имущества. Тогда к договору ренты применяются правила договора дарения, если это не противоречит существу договора ренты. Когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже.
Рента обременяет земельный участок, переданный под ее выплату. В случае отчуждения такого участка плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.
Лицо, передавшее обремененный рентой земельный участок в собственность другого лица, несет субсидиарную (то есть дополнительную к ответственности другого лица, являющегося основным должником) с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.
При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.
При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства ее плательщика приобретает право залога на это имущество. Наряду с залогом существенным условием договора ренты может быть использование и других способов обеспечения обязательств. Возможно также страхование в пользу получателя ренты риска нарушения плательщиком своего обязательства по ее выплате. Если плательщик ренты не выполняет своих обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, вызванных его расторжением.
В случае просрочки выплаты ренты плательщик ренты уплачивает ее получателю проценты за пользование чужими денежными средствами в размере, установленном законом, если иной размер процентов не установлен договором ренты. В этих случаях кроме самой ренты получателю должны быть уплачены и проценты, и не покрытые ими убытки.
Пожизненное содержание с иждивением представляет собой вид пожизненной ренты. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и/или указанного им третьего лица либо лиц. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может выражаться в обеспечении потребности получателя в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина - и уходе за ним, а также в оплате ритуальных услуг плательщиком ренты. В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. Если по договору пожизненного содержания с иждивением имущество отчуждается бесплатно, то стоимость общего объема содержания в месяц не может быть меньше 2 установленных величин прожиточного минимума на душу населения в субъекте РФ по месту нахождения имущества. Если в субъекте РФ величина прожиточного минимума не установлена, то стоимость месячного объема содержания не должна быть меньше 2 установленных величин прожиточного минимума в целом по России.

Договор может предусматривать возможность замены содержания с иждивением в натуре на выплату в деньгах, как при пожизненной ренте.
Получателем пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин (физическое, а не юридическое лицо) независимо от возраста, трудоспособности, состояния здоровья. В отличие от других видов договора ренты, предметом этого договора является только недвижимое имущество, в том числе земельные участки.
Правила об обременении рентой недвижимого имущества и о предоставлении права залога на него получателю ренты распространяются на договоры пожизненного содержания с иждивением и имеют своей целью обеспечить защиту имущественных интересов получателя.
В отношении отчуждения и использования земельного участка, переданного для обеспечения пожизненного содержания, действуют особые правила. Плательщик ренты имеет право отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество (земельный участок), полученное им в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Одновременно плательщик обязан принимать необходимые меры для предотвращения снижения стоимости имущества в период предоставления пожизненного содержания с иждивением. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты.
Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. Обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты. Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Получатель ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:
- плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
- плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (залог, неустойка, банковская гарантия и др. способы);
- плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
- недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;
- в других случаях, предусмотренных договором.

Выкуп постоянной ренты производится по цене, определенной договором. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

5.8 Аренда земельного участка
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Собственники земельных участков могут предоставлять их в аренду за исключением участков, изъятых из оборота. Объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Законный представитель несовершеннолетнего собственника земельного участка может передать его в аренду до совершеннолетия собственника.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца (при аренде недвижимости). Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В таких случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. Заключение нового договора аренды земельного участка при этом не требуется.
Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков.
Договоры аренды и субаренды земельных участков, заключенные на срок более одного года, подлежат государственной регистрации.
По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет (при прочих равных условиях) преимущественное право заключить договор аренды на новый срок (если иное не предусмотрено законом или договором). Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

6. Сервитуты
Сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые иначе не могут быть обеспечены. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения. Сервитут устанавливается для прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи, водоснабжения, мелиорации и других нужд.
Обременения (ограничения) устанавливаются законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке и представляют собой условия или запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на объект недвижимого имущества. Обременениями являются сервитут, а также ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.
Если земельный участок принадлежит государству или муниципальным органам и не закрыт для общего доступа, находиться на нем можно совершенно свободно, без всяких разрешений. Если участок в частной собственности, но не огорожен, и иным путем ясно не обозначено, что вход на него без разрешения собственника не допускается, любое лицо может пройти через такой участок (при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику).
Если же причинения беспокойства избежать не удастся, можно требовать установления сервитута, т.е. предоставления права ограниченного пользования чужим земельным участком. Такое требование может заявить не только собственник расположенной рядом земли, но и лицо, получившее ее в пожизненное наследуемое владение или в постоянное пользование. Арендатор и временный пользователь подобных требований предъявить не могут.
Требование установить сервитут может быть предъявлено только собственнику земельного участка. Если участок находится в пожизненном наследуемом владении гражданина, следует обращаться не к этому гражданину, а в соответствующий государственный или муниципальный орган, которому принадлежит земля и который предоставил это право.
Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
Сервитут может быть срочным или постоянным, частным или публичным.
Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
Могут устанавливаться публичные сервитуты для:
- прохода или проезда через земельный участок;
- использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
- размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
- проведения дренажных работ на земельном участке;
- забора воды и водопоя;
- прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
- сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
- использования земельного участка в целях охоты, ловли рыбы в расположенном на земельном участке водном объекте в установленные сроки и в установленном порядке;
- временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;
- свободного доступа к прибрежной полосе.

Частный сервитут устанавливается по соглашению между собственниками соседних земельных участков. Собственник участка, обременяемого сервитутом, вправе потребовать от лиц, в интересах которых устанавливается сервитут, соразмерную плату за пользование участком. Если он возражает против установления сервитута или если стороны не достигли соглашения об условиях сервитута (плате, сроке), то лицо, требующее установления сервитута, может обратиться с иском в суд.
В случае перехода прав на земельный участок к другому лицу сервитут сохраняется. Если арендодатель при сдаче участка в аренду не предупредит арендатора о сервитуте, тот вправе потребовать снижения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.
Сервитут должен быть оформлен письменно, он подлежат государственной регистрации.
Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав, которая проводится на основании заявления собственника. За регистрацией может обратиться и лицо, в пользу которого установлен сервитут (при наличии у него соглашения о сервитуте или вступившего в силу решения суда об установлении сервитута). В этом случае после регистрации собственник в обязательном порядке должен быть уведомлен об этом (в месячный срок) учреждением юстиции, осуществившим регистрацию сервитута.
Необходимые документы

Если сервитут относится только к части участка, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, необходимо приложить надлежащим образом заверенный план, на котором отмечена сфера действия сервитута. Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление плана не требуется.
В документах об установлении сервитута должны быть указаны:
- его наименование и содержание;
- площадь сервитута;
- кадастровый номер участка, в пользу которого устанавливается сервитут;
- кадастровый номер участка, на котором устанавливается сервитут;
- дата начала отношений;
- срок, на который установлен сервитут;
- плата за пользование сервитутом (если она установлена).
Документы, представленные на регистрацию сервитута, должны быть заверены собственниками (владельцами, пользователями) обоих земельных участков.

7. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд
Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется только в исключительных случаях:
- при необходимости выполнения международных обязательств РФ (например при строительстве международных магистральных трубопроводов);
- в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами этих субъектов РФ;
- при необходимости размещения объектов государственного или муниципального значения, если нет других вариантов их размещения.

К таким объектам относятся (перечень исчерпывающий):
- объекты федеральных и региональных энергетических систем;
- атомные объекты;
- объекты обороны и безопасности, в том числе обеспечивающие охрану границы;
- федеральные и региональные объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи;
- объекты космической деятельности;
- линейные объекты, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
- объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения и водоотведения государственного или муниципального значения;
- автомобильные дороги.

Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.
В выкупную цену земельного участка включаются:
- рыночная стоимость участка;
- рыночная стоимость расположенного на нем недвижимого имущества (жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений);
- убытки, причиненные изъятием участка.
Примечание. В случае спора о выкупной цене участка обязательно должна проводиться профессиональная оценка его рыночной стоимости.

Если по соглашению с собственником ему предоставляется другой земельный участок, его стоимость засчитывается в выкупную цену.
Если земельный участок и недвижимость на нем принадлежат разным лицам, стоимость строений компенсируется их собственнику, а в выкупную цену участка включаются стоимость самого участка и причиненные его собственнику убытки в полном объеме, включая упущенную выгоду (например при досрочном прекращении обязательств перед третьими лицами).
Решение об изъятии участка подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты. С этого момента любые произведенные им затраты на изымаемом участке (на строительство и реконструкцию зданий, строений и сооружений, а также иные затраты, существенно повышающие стоимость земельного участка) не подлежат компенсации.
В связи с отсутствием у землепользователей (бессрочное пользование), землевладельцев (пожизненное наследуемое владение) и арендаторов права собственности на земельные участки, им не возмещается стоимость участков, однако они имеют право требовать бесплатно предоставить им равноценные. Кроме того, им должна быть возмещена стоимость принадлежащих на праве собственности строений, расположенных на участке, и причиненных изъятием убытков, включая упущенную выгоду, в полном объеме. Основания изъятия участков для государственных и муниципальных нужд у пользователей и владельцев должны быть те же, что и для участков, находящихся в собственности.
Возмещение убытков осуществляется за счет средств бюджетов, либо лицами, в пользу которых изымаются земельные участки, либо лицами, деятельность которых вызвала необходимость установления охранных, санитарно-защитных зон.
В случаях, когда законом предусмотрена возможность изъятия земельных участков у граждан, может быть принято решение о резервировании земель. При этом права граждан - собственников земли (например право на возведение зданий, сооружений, на мелиоративные работы и пр.) - могут быть ограничены на срок не более 7 лет. Решение о резервировании земель принимается органом исполнительной власти или органом местного самоуправления. Оно должно содержать перечень ограничений прав собственников, сроки резервирования и сведения об ознакомлении заинтересованных лиц со схемой резервируемых земель, а также перечнем кадастровых номеров земельных участков, которые полностью или частично расположены в границах резервируемых земель. Решение должно быть опубликовано в официальных средствах массовой информации и вступает в силу не ранее его опубликования.
Ограничения прекращают действовать после:
- истечения указанного в решении срока резервирования земель;
- предоставления в установленном порядке зарезервированного земельного участка, не обремененного правами третьих лиц, для целей, установленных решением о резервировании земель;
- отмены решения о резервировании земель органом, принявшим решение о резервировании;
- изъятия в установленном порядке, в том числе путем выкупа, зарезервированного земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
- решения суда, вступившего в законную силу.

Ограничения прав, установленных решением о резервировании земель, а также прекращения таких ограничений подлежат государственной регистрации.
Помимо изъятия для государственных или муниципальных нужд земельный участок может быть принудительно изъят у собственника в некоторых других случаях:
- если участок, предназначенный для сельского хозяйства, жилищного или иного строительства не используется для соответствующей цели в течение 3 лет;
- использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли (например, его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки);
- при реквизиции в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и иных обстоятельств, носящих чрезвычайный характер - временно с возмещением причиненных убытков, а при невозможности возвращения участка собственнику - с возмещением его рыночной стоимости или предоставлением по его желанию равноценного земельного участка;
- при конфискации по решению суда в виде санкции за совершение преступления.

У землевладельцев, землепользователей и арендаторов участки могут изыматься при:
- использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель;
- использовании земельного участка способами, которые приводят к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
- неустранении совершенных умышленно земельных правонарушений, в частности - отравления, загрязнения, порчи или уничтожения плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
- неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в течение 3 лет, за исключением времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
- реквизиции;
- в иных случаях, предусмотренных федеральным законом.

8. Застройка земельных участков
Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах), где органы власти или местного самоуправления выступают в качестве продавцов. Они организуют торги сами или привлекают на основании договора специализированную организацию. Предоставление гражданам земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду.
Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.
Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.
Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.
В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного использования в периодическом печатном издании, а также разместить сообщение о приеме таких заявлений на официальном сайте в сети Интернет.
В случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение о предоставлении земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину. Договор аренды земельного участка подлежит заключению в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета этого земельного участка.
В случае поступления заявления от другого лица о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
Куда обратиться?

Гражданин, заинтересованный в предоставлении земельного участка для строительства, обращается в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления лично либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта.

В заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты.
Орган местного самоуправления обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования.
Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.
Орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства. В случае, если в целях размещения объектов необходимо выкупить земельные участки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе.
Результаты выбора земельного участка оформляются актом. В случае предполагаемого изъятия, в том числе путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд к акту о выборе земельного участка также прилагаются расчеты убытков собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, потерь сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства.
Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением проекта границ земельного участка или об отказе в размещении объекта выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения. В случае обращения заявителя через многофункциональный центр копия решения выдается через многофункциональный центр.
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение 3 лет.
Куда обратиться?

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта может быть обжаловано заинтересованными лицами в суд.

В случае признания в судебном порядке недействительным решения о предварительном согласовании места размещения объекта исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления возмещает гражданину или юридическому лицу расходы, понесенные ими в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта.
В субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге выбор земельных участков для строительства осуществляется органом исполнительной власти соответствующего субъекта РФ, если иное не предусмотрено законами этих субъектов РФ.
Собственник земельного участка вправе возводить на нем здания и сооружения, перестраивать их или сносить, разрешать строительство на своем участке другим лицам (при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка).
Жилой дом (иное строение), поставленный на участке, который не предназначен для этой цели, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм признается самовольной постройкой.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка на не принадлежащем лицу земельном участке подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, если только право собственности на самовольную постройку не было признано судом за лицом, осуществившим постройку. Это право будет признано судом при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
Если лицо возвело самовольную постройку на земельном участке, принадлежащем другому лицу на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, право собственности на постройку может быть признано судом, а в некоторых случаях - в ином установленном законом порядке, за хозяином участка, который возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не будет признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
На возведенное (для себя) с соблюдением установленных норм и правил собственником участка здание, сооружение и иное недвижимое имущество он приобретает право собственности.
Застройка территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения должна соответствовать земельному и градостроительному законодательству, государственным градостроительным нормативам и правилам.